Права и обязанности иностранных покупателей

Какие виды недвижимости разрешено покупать иностранцам

В Болгарии иностранцы могут свободно приобретать жилую и коммерческую недвижимость. Для покупки объектов без земли, таких как квартиры, студии, апартаменты, нет никаких законодательных ограничений. При этом дома, виллы и отдельно стоящие здания классифицируются как недвижимость с землёй. А вот землю иностранец, не являющийся гражданином одной из стран ЕС, может приобрести только на юридическое лицо. Для этого понадобится открыть в Болгарии компанию. Конечно, теоретически землю можно взять у государства в аренду (минимальный срок аренды – четыре года, максимальный предел законодательством не установлен), но недвижимость без земли обычно никто не продаёт.

Какие права получает иностранец после покупки недвижимости в Болгарии

Владение недвижимостью в Болгарии обеспечивает визовые льготы. Собственник имеет право на мультивизу на один год и более с разрешённым сроком пребывания на территории Болгарии 180 дней в год.

Право на мультивизу получают также супруги и дети в возрасте до 18 лет. Для её получения необходимо представить документы, подтверждающие родство.

Посторонние лица тоже могут на основании нотариального акта получить визу – только она будет однократной. Для этого требуется нотариально заверенное разрешение на проживание в течение необходимого срока (оригинал и копия).

Приобретение местной недвижимости на сумму от €310 тыс. даёт право на получение болгарского ВНЖ.

Какие обязанности появляются у иностранца после покупки недвижимости в Болгарии

Любой собственник недвижимости в Болгарии обязан встать на налоговый учёт в течение двух месяцев со дня покупки и платить два налога: налог на недвижимость и коммунальный налог. Платить можно поэтапно в течение года, четырьмя равными частями (первый платёж – до 31 марта, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвёртый – до 30 ноября), или сразу одним платежом. В последнем случае государство предоставляет скидку в 5%.

Если же вовремя не заплатить налог на недвижимость, должника ожидают штрафные санкции, проблемы при получении визы и ВНЖ. А у злостных неплательщиков недвижимость могут арестовать и даже продать в счёт погашения задолженности. Читайте подробнее  о содержании недвижимости в Болгарии. 

Как искать риелтора в Болгарии

В Болгарии участие риелтора в сделке необязательно (в отличие от нотариуса, без которого продажа не может быть зарегистрирована). Теоретически вы можете сами искать объекты, договариваться о просмотрах, вести переговоры о цене – никаких законодательных ограничений на это в Болгарии нет… Но на практике иностранцы редко решаются проходить подобную процедуру в одиночку, так как необходимость разбираться в юридических документах на иностранном языке, хоть и относительно понятном для русскоговорящих людей, несёт дополнительные сложности.

Россияне в Болгарии одни из ключевых иностранных покупателей недвижимости. Поэтому в большинстве местных агентств и даже у застройщиков есть специалисты, которые свободно говорят по-русски. У некоторых застройщиков и риелторских компаний есть офисы в Москве, Санкт-Петербурге и других российских городах. В Киеве, Минске, Алматы тоже открыты представительства болгарских компаний. Недвижимость в Болгарии также можно подобрать и приобрести с помощью российских агентств, работающих на международном рынке.

Чем может помочь риелтор?

• Найти объекты, соответствующие требованиям клиента.
• Организовать поездку в Болгарию на просмотры недвижимости.
• Вести с продавцом переговоры о цене и особых условиях от имени покупателя.
• Согласовать процедуру сделки и даты встреч у нотариуса.
• Готовить договоры и другие документы, проверять объекты на возможные обременения.

Риелторская деятельность в Болгарии не лицензируется. Ответственность за чистоту сделки перед покупателем несёт нотариус, который проверяет документы на недвижимость и после подписания договора вносит необходимые данные в реестр. Поэтому, выбирая своего риелтора, чтобы не попасть в руки мошенника, ориентируйтесь на репутацию компании, опыт специалиста и отзывы о его работе.

Пошаговая схема стандартной сделки с недвижимостью

Этап 1. Резервация и проверка объекта

Открываем счёт в банке

После выбора объекта покупатель открывает расчётный счёт в болгарском банке. Он понадобится для перечисления задатка (хотя его иногда вносят и наличными, так как обычно сумма невелика), оставшейся суммы сделки, а также уплаты государственных налогов, пошлин и, в дальнейшем, внесения коммунальных платежей.

Стоит отметить: в последние пару лет с открытием счёта есть сложности. Некоторые банки (не все!) или просто отказывают гражданам стран, не входящих в ЕС, или усложняют процедуру разными дополнительными требованиями (налоговый номер в родной стране, документальное подтверждение адреса регистрации и пр.). Поэтому при сделках покупатели могут переводить деньги со своего счёта (например, в России) сразу на счёт продавца. А если и продавец, и покупатель оба россияне, то взаиморасчёт можно осуществить только в России.

Вносим задаток

После того как вы договорились с продавцом о будущей сделке, нужно зарезервировать объект, внеся денежный задаток. В Болгарии он обычно не превышает €3 тыс. Эта сумма указывается в договоре брони, где также прописываются основные параметры сделки: сроки и схема внесения платежей, данные об объекте сделки, информация о риелторе или застройщике.

Сумма задатка включается в общую цену покупаемого объекта, выплачивается на основании договора брони на счёт агентства и сохраняется в агентстве до завершения сделки. В случае срыва сделки по вине покупателя он теряет задаток. Если это произошло по вине продавца, агентство возвращает сумму покупателю в полном размере или (по желанию покупателя) переносит депозит в счёт другого объекта.

А вот практика возврата задатка в двойном размере при международных сделках со вторичной недвижимостью в Болгарии не работает. Продавцы-иностранцы живут в других государствах, и взыскать с них что-либо невозможно.

По желанию сторон может быть составлен предварительный договор купли-продажи, в котором отражаются все параметры сделки: стоимость недвижимости, банковские реквизиты продавца, сроки и размеры платежей, описание самого объекта, права и обязанности сторон, санкции в случае нарушения обязательств.

Этап 2. Заключение договора купли-продажи

Согласно болгарским законам, от покупателя, если он лично присутствует на сделке, требуется только загранпаспорт. А вот продавец собирает и представляет нотариусу для совершения сделки пакет документов.

• Удостоверение об оценочной стоимости, выданное органами муниципалитета (этот документ можно получить, только если за объектом не числится долгов)
• Справка из кадастровой службы
• Нотариальный акт продавца
• Декларация о семейном положении
• Справка об отсутствии долгов по налогам
• Справка об отсутствии обременений (например, кредитов) 

Стороны подписывают договор в присутствии нотариуса и переводчика. В договоре подробно описывается объект, сумма сделки, а также порядок оплаты. Нотариус проверяет статус объекта купли-продажи и чистоту сделки на основании выписки из реестра прав собственности и прочих документов. Он также подтверждает тот факт, что недвижимость принадлежит продавцу, заверяет подписи сторон и саму сделку как юридический акт. Нотариальный акт составляется только на болгарском языке. Гарантом выполнения договора выступает нотариус.

Этап 3. Оплата сделки

Выплата оставшейся суммы или единоразовый 100-процентный платёж обычно производится сразу после подписания нотариального акта в присутствии нотариуса. Деньги перечисляются с помощью банковского перевода на счёт продавца. Затем продавец подтверждает, что получил полную сумму, а нотариус вносит необходимые данные в реестр недвижимости.

Стоимость жилья в Болгарии часто невысока, и стандартная сумма сделки составляет около €30 тыс. Покупатель может привезти в страну всю сумму наличными, но оплатить покупаемую недвижимость он должен через банк (внести на счёт продавца). 

Наличный расчёт при любых сделках (недвижимость, автомобили и др.), стоимость которых превышает 10 тыс. левов (€5 тыс.), – запрещён. То есть если жильё стоит €30 тыс. и оплата произведена наличными, то такая сделка недействительна. Оплата из рук в руки допускается, только если цена объекта ниже €5 тыс. В иных случаях расчёт должен производиться только через банк (необязательно через болгарский).

Помимо суммы сделки, покупатель платит также налог на переход права собственности, нотариальные таксы и госпошлину. Подробнее о них – далее в статье. Услуги агента по недвижимости в Болгарии обычно являются для покупателя бесплатными.

Этап 4. Регистрация нового собственника

Для регистрации перехода права собственности нотариус передаёт документы в районный суд, где новые данные вносят в государственный реестр. И в течение недели после заключения сделки покупатель получает в нотариальной конторе акт с отметкой о регистрации права собственности, иными словами, свидетельство о собственности.

Завершающий этап оформления документов – это  регистрация недвижимости в Статистическом управлении Болгарии (Булстат) и налоговой инспекции. Обычно на это уходит около двух месяцев.

Удалённая сделка

В Болгарии уже давно отработана процедура дистанционной сделки с недвижимостью, но в 2020-м её популярность резко возросла. Главное, что меняется при дистанционной процедуре, – покупателю необходимо заранее оформить и заверить у нотариуса в своей стране доверенность на риелтора, который будет его представлять. А также предъявить декларацию о происхождении денежных средств и справку о семейном положении.

Дополнительные расходы при покупке недвижимости

• Гонорар нотариуса зависит от стоимости недвижимости и не превышает 1% от цены объекта.
• Муниципальный налог на переход прав собственности составляет 1,5–3,5% от цены объекта, указанной в нотариальном акте.
• Государственные сборы за регистрацию недвижимости («вписывание») – 0,1% от стоимости объекта.
• Гонорар лицензированного переводчика составляет €50–60.
• Послепродажная регистрация недвижимости – €150–200 в зависимости от агентства. Конечно, теоретически можно сделать это всё самостоятельно, но без знания языка – проблематично. Поэтому чаще всего регистрацией занимается сотрудник агентства.

Пример расчёта дополнительных расходов

Меблированная квартира на вторичном рынке на Солнечном Берегу, площадь около 50 кв. м. Продавец – частное лицо.

Рыночная стоимость жилья – €30 тыс., муниципальный налог на переход права собственности в этом конкретном случае составляет €880 (2,9%).

Нотариальные расходы: €30 000 × 1% = €300, плюс НДС 20%, итого €315

Регистрация в имущественном реестре: €30 000 × 0,1% = €30

Оплата услуг лицензированного переводчика: €50 (фиксированная)

Регистрация недвижимости: €150

Банковские расходы: за получение перевода из-за рубежа банк может взимать комиссию – размер зависит от конкретного банка, обычно до €50

Общая сумма расходов: €1 475

Все дополнительные расходы рассчитываются от стоимости объекта недвижимости, указанной в договоре.

В редких случаях, если кадастровая стоимость выше рыночной, прописанной в договоре, все дополнительные выплаты рассчитываются на основе кадастровой стоимости, кроме услуг посредника (риелтора) – их оплата всегда вычисляется исходя из рыночной стоимости объекта.

Особенности рынка недвижимости Болгарии

Жильё в Болгарии долгие годы воспринималось как зарубежная «дача» у моря. Граждане России, Украины и других стран постсоветского пространства закупали недорогие квартиры для собственного летнего отдыха и сдачи в аренду – в качестве бонуса. Однако в последние годы ситуация изменилась, и россияне стали  больше продавать, чем покупать. 

Тенденция наметилась еще до 2020 года, а уже во время пандемии и закрытых границ избавиться от «лишней» собственности в Болгарии пожелали многие. Причина не в самих домах – с ними всё в порядке, – а в курсе рубля и в рынке, перегретом на стадии бума несколько лет назад. Поэтому сейчас курортная недвижимость по-прежнему пользуется спросом, только покупают больше сами болгары, а также немцы, поляки, израильтяне…

В начале периода ограничений многие ожидали резкого падения цен.  Однако его не произошло. В целом по стране в 2020 году цены росли, Болгария даже оказалась среди европейских лидеров по этому показателю.

Резюме: это надо запомнить

• Иностранные граждане могут покупать недвижимость в Болгарии без ограничений. А вот землю, а следовательно, и дома разрешено приобретать только на юридическое лицо.
• Покупатели недвижимости имеют право на получение мультивизы.
• Ключевой участник сделки, который гарантирует её безопасность, – нотариус. Без него недвижимость собственника сменить не может.
• Стандартная процедура покупки до момента получения сертификата Булстата занимает около двух месяцев.