2020 год был трудным для европейских рынков недвижимости, поскольку одни сегменты рынка были буквально разрушены, а другие получили стимулы к развитию. Пандемия и дешевые деньги - главные факторы, которые перекроют рынки, пишет интернет-издание PropertyInvestToday.

Европейские финансовые регуляторы предотвращают негативные последствия блокады, вливая в экономику огромные объемы ликвидности. Это ожидаемый шаг, поскольку количественное смягчение является предпочтительным инструментом денежно-кредитной политики в течение последних 12 лет, при котором процентные ставки остаются близкими к нулю или отрицательными, и в результате голубые фишки приносят доход не более 1-2%.

Доступная ипотека делает жилье дороже

В этом контексте спрос на безрисковые активы обычно остается стабильным или продолжает расти. Жилье - наименее рискованный вид недвижимости, поскольку спрос на жилую недвижимость исходит от крупных институциональных инвесторов, таких как фонды или инвестиционные компании, покупающие квартиры, а также от частных клиентов, которые покупают недвижимость для собственного использования или для сдачи в аренду.

В настоящее время цены на жилье в большинстве европейских стран стабильны или растут, как мы видим из ценовых тенденций в Великобритании, Германии, Нидерландах, Португалии и других странах. Спрос поддерживается в основном ипотечными программами, которые покрывают до 80-90% стоимости квартир под 0,5-1,5% годовых, а остальное субсидируется государством.

Арендная плата за офисы вернется на уровень 2017-2018 годов.

Ослабление деловой активности в результате пандемии и меры по ограничению распространения Covid-19 снизили спрос на офисные помещения. В результате цены на офисы падают.

На данный момент никто не знает, как будет выглядеть арендная плата за офисные помещения в ближайшие два года, но с сегодняшней точки зрения арендная плата за офисы, скорее всего, упадет до уровней 2017-2018 годов, что на 15-20% ниже пикового уровня, уровня 2019 г. Наиболее уязвимы активы класса С и ниже.

Поскольку удаленная работа, скорее всего, продолжится до конца 2021 года, компании предпочтут арендовать небольшие офисы. В то же время 2021 год может быть лучшим временем для инвестиций в такую ​​недвижимость, поскольку она будет доступна для покупки по разумным ценам. Это выгодные предложения тем из-за перегрева рынка в 2019 и начале 2020 года.

Никаких распродаж или скидок на качественную недвижимость в центральных районах не ожидается, но можно будет найти сложный комплексный проект редевелопмента рядом с центром или на ключевой транспортной артерии. Инвестирование в такую ​​недвижимость может привести к потенциальному увеличению капитализации при восстановлении рынка.

Будущее ритейла неясно

Большинство торговых площадей и ресторанов сдают позиции. По данным Opentable, средняя заполняемость ресторанов в 2020 году снизилась на 35% по сравнению с уровнем 2019 года в Германии и на 50% в Великобритании.

Европейские правительства изо всех сил пытаются поддержать бизнес, направляя деньги на покрытие упущенной прибыли и предоставляя беспроцентные ссуды. Многие арендаторы пересматривают свою арендную плату.

Массовых банкротств пока нет, но некоторые частные собственники и крупные сети заявили о защите от кредиторов. Например, американский ритейлер одежды Brooks Brothers, итальянская сеть ресторанов Vapiano и немецкая сеть ресторанов Maredo объявили о банкротстве в 2020 году.

В то время как крупные супермаркеты и магазины в жилых кварталах в меньшей степени пострадали от пандемии, другие торговые площади вряд ли вернутся к прибыли  в ближайшем будущем. Хотя электронная коммерция переживает бум, торговые площади, занятые непродовольственными FMCG-компаниями, сталкиваются с множеством проблем.

Однако большие проблемы также означают большие возможности. Многие инвесторы и строители рассматривают возможность переоборудования торговых центров для различных целей - например, домов или складов. Часто такие объекты находятся в центре города, поэтому вряд ли они останутся незанятыми долгое время.

Отели приняли на себя основной удар

Весной 2020 года правительства поддержали отельеров, предложив субсидии на заработную плату, периоды аренды и другую финансовую помощь. Когда летом были отменены некоторые меры, отели сообщили об органическом росте уровня занятости.

Средняя заполняемость немецких отелей упала примерно с 80% в 2019 году до 30-40% летом 2020 года. На фоне второй волны случаев заражения Covid-19 осенью отельеры потеряли около 70% своей доходности за сезон. .

Судя по последней статистике случаев Covid-19, шансы на то, что ограничения будут сняты в ближайшее время, невелики. Это означает, что гостиницы вряд ли вернутся к спросу летом 2021 года. Это может привести к банкротству около трети гостиничных проектов.

Если предположить, что туризм и бизнес-трафик восстановятся сейчас, когда будет выпущено несколько эффективных вакцин, то сегодня лучшее время для инвестирования в этот сегмент, чем в последнее десятилетие. Однако вряд ли недвижимость в первоклассных локациях будет продаваться с большой скидкой.

Наибольшие возможности ожидаются в Италии и Испании, где банки не так уверены в себе, как их немецкие конкуренты.

Растущий спрос на микроквартирные дома для среднесрочной и долгосрочной аренды

Это нишевый рынок, который быстро вырос за последнее десятилетие. Пандемия сильнее всего затронула посуточную арендную плату, поскольку занятость низкая. Большинство таких объектов в будущем перейдут на средне- и долгосрочную аренду, в то время как отели будут склоняться к форме апарт-отелей.

Комната-студия, в которой есть кухня, может быть отдельной единицей в апарт-отеле. Это могло бы заменить полноценный дом и сделать апарт-отели более привлекательными, снизив риск неэффективности из-за низкой заполняемости.

Спрос на малогабаритные квартиры в жилых районах крупных и средних городов вряд ли ослабнет, поэтому такие проекты и дальше будут интересовать инвесторов.

Однако сегмент, ориентированный на бизнес-путешественников, находится в затруднительном положении. Банки неохотно финансируют такие проекты, поскольку существует неопределенность в отношении того, будут ли их корпоративные клиенты оплачивать потенциальные командировочные расходы в течение следующих двух лет.

Растущие перспективы инвестиций в объекты для пожилых людей

В разгар рыночной нестабильности, поразившей классическую коммерческую недвижимость, новые, но многообещающие классы активов, такие как жилое жилье для пожилых, удерживают рынок на плаву.

Доходы от аренды в этом сегменте остаются стабильными, несмотря на кризис, поскольку заполняемость этих объектов не снижается, а арендаторы либо достаточно богаты, чтобы своевременно вносить арендную плату, либо государство субсидирует их арендную плату.

Жилье для пожилых в Европе дает в среднем 4-5% доходности. Прогноз весьма оптимистичный, поскольку население Европы стареет, а спрос на удобства для пожилых людей в ближайшие десятилетия возрастет. В Германии, например, есть лист ожидания для пожилых людей.

Гибридная аренда набирает популярность

Пандемия показала, что фиксированная аренда не защищает арендаторов во многих странах. По этой причине рынок постепенно переходит на соглашения об управлении и гибридные контракты.

Гибридный договор сочетает в себе характеристики договора аренды и договора об управлении и определяется минимальной арендной платой плюс процент от дохода или прибыли арендатора.

В то же время фиксированная аренда будет оставаться привлекательной еще долгое время, особенно для банков, институциональных покупателей и арендодателей, которые не хотят вникать в тонкости бизнеса своих арендаторов. Тем не менее, арендодатели будут вынуждены лучше понимать бизнес своих арендаторов в будущем, чтобы оценить неотъемлемые риски инвестирования в конкретную недвижимость.

Строители полагаются на дома, жилье и склады

Страны южной Европы имеют более низкую ликвидность капитала, более бедные банки и меньшую государственную поддержку бизнеса. По этим причинам ожидается, что Южная Европа пострадает больше от банкротств, конфискации собственности и продаж по более низким ценам.

Напротив, более богатые страны Северной Европы, вероятно, будут быстрее восстанавливаться, даже в тех сегментах недвижимости, где резко упала прибыльность.

Снижение личных доходов, сокращение пассажиропотока и ограниченные возможности передвижения серьезно повлияли на сектор гостеприимства. Однако основные потребности людей остаются прежними, поэтому сегодня жилье выглядит так, как будто оно не могло быть лучше для инвесторов. Девелоперы сейчас активнее других сегментов строят дома, дома престарелых и склады. Рынки офисов, отелей и торговых площадей потрясены.